国家各部委推进国有租赁住房投资建设和运营管理的通知

    财综[2015]15号

    各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(商店)、土地资源厅(商店)、住房城乡建设厅(实在、商店),中国银行上海总部、各子公司、营业管理部、省会(省会)城市中心支行、切合省级市中心支行,各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局、银监公司,新疆生产建设兵团财务局、土地资源局、建设局:
    啊实现落实党的十八到三中全会精神,增强国有租赁住房供给效率,依照《财政部关于推广应用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财金[2014]76号)和《财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南(试行)的通知》(财金[2014]113号)关于要求,现即利用政府和社会资本合作模式(Public-Private Partnership)推动国有租赁住房投资建设和运营管理的关于事务通知如下:
    同、充分认识运用政府和社会资本合作模式推进国有租赁住房投资建设和运营管理的重要意义
    政府和社会资本合作模式是政府和社会资本在公共服务领域建立的同种长期合作关系,通过这种合作和保管过程,可以再有效率地为社会提供公共服务。使用这种模式推进国有租赁住房投资建设和运营管理,造福转变政府职能,提升保障性住房资源配置效率;造福消化库存商品住宅,推动房地产市场稳定健康向上;造福提升政府治理能力,改进住房保障服务。使用政府和社会资本合作模式推进国有租赁住房投资建设和运营管理,作为一件政策创新和制度创新,对于稳增长、调结构、惠民生具有非常重要意义,到处要尽量认识这项工作的重要,积极有序进行试点工作。
    第二、使用政府和社会资本合作模式推进国有租赁住房投资建设和运营管理的中心目标和标准
    (同)基本目标。通过运用政府和社会资本合作模式,发挥政府和社会资本各自优势,把政府的政策意图、住房保障对象和社会资本的营业效率结合起来,逐渐建立“商店建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公共租赁住房投资建设和运营管理模式,使得增长国有租赁住房服务质量和保管效率。
    1.政府组织,社会参与。政府根据本地区公共租赁住房需要状况,制订公共租赁住房发展计划和春计划,组织合适的公租赁住房项目进行政府和社会资本合作试点,选择社会资本与投资建设和运营管理公共租赁住房。
    2.责任清晰,各司其职。在公共租赁住房项目合同中,明显政府和社会资本的分别责任,依照合同约定承担相应的权利、义务、责任和风险。
    3.振奋相容,增强效率。通过综合利用多种政策手段,建立动态调整的租金价格机制,保险社会资本具有稳定性合理的投资回报;建立严格的绩效评价机制,针对项目运行、住房保障服务质量和资本使用效率等进行综合考核评价,保险国有租赁住房项目建设运营达到预期效果。
    其三、公共租赁住房项目政府和社会资本合作模式和标准
    (同)公共租赁住房政府和社会资本合作项目的中心模式。使用政府和社会资本合作模式推进国有租赁住房投资建设和运营管理,重要是政府选择社会资本组建国有租赁住房项目公司,项目公司和政府签订合同,担负承担设计、投资建设、营业、保护管理任务,在合同期内通过“承租人支付租金”和必要的“政府政策支持”取得合理投资回报,依法承担相应的风险;政府承担提供政策支持,为期调整公共租赁住房租金价格,增强国有租赁住房工程建设和运营维护质量监管。合同期满后,项目公司终结,连依照合同约定作善后处理。政府对项目公司负责有限责任,不提供担保或承诺。
    (第二)公共租赁住房政府和社会资本合作项目的中心标准。切合用政府和社会资本合作模式的公租赁住房项目应当而且具备以下条件:1.已经纳入住房保障规划和春计划。2.项目计划所在区域交通便利,学校、医院等公共基础设施配套齐全。3.户型建筑面积符合公共租赁住房条件。户型建筑面积为40平方米左右的小户型为主,只套建筑面积控制在60平方米以内。4.租用公共租赁住房的保对象数量稳定。5.保持对象按市场租金水平向品种公司缴纳住房租金。6.政府按照保障对象支付能力与分档补贴和其他政策支持。7.公共租赁住房运营期限不少被15年。
    四、公共租赁住房政府和社会资本合作项目的适用范围
    适用政府和社会资本合作模式的公租赁住房项目主要包括:(同)政府从建起任项目;(第二)政府收购的适合公共租赁住房条件的存量商品住宅项目;(其三)切合公共租赁住房条件都手续齐全、债务清晰的停工未完工程项目;(四)因为商店为主建设管理的公租赁住房项目。
    对于存量和在建的种类,特别是债务规模较好的政府融资平台公司有的公租赁住房,应该在对评估的基础上,使用招投标、拍卖、挂牌等法律法规规定的方法将集体租赁住房资金整体转让为品种公司,实行规范的政府和社会资本合作模式运作,出让收入优先用于偿还对应的存量政府债务;对于拟新建和收购的种类,从筹划、计划、投资建设、营业、管理全过程均可按政府和社会资本合作模式运作。
    五、专业运用政府和社会资本合作模式推进国有租赁住房投资建设和运营管理
    (同)建立公共租赁住房政府和社会资本合作项目库。到处应认真梳理、正确甄别适合政府和社会资本合作模式的公租赁住房项目,建立项目储备库。政府和社会资本合作的公租赁住房项目由市县财政部门会同同级住房保障部门从存量和新增项目被淘。
    (第二)举行好项目前期论证和准备工作。买县财政部门会同同级住房保障部门引入第三在中介机构和专家,针对拟实施政府和社会资本合作的公租赁住房项目进行必要性、可行性、经济性、合规性评估和物有所值评价,论证项目是否满足政府和社会资本合作项目的必要条件。在这个基础上,财政部门应组织进行政府和社会资本合作项目财政承受能力论证工作,通过识别、测算项目的各财政支付责任,正确评估项目实施对目前和今后年财政支付的影响,啊种财政预算管理提供依据,因为保持政府实际实行合同义务,使得防止和决定财政风险,推动项目可持续发展。
    (其三)选择合作伙伴。依照《中华人民共和国政府采购法》、《财政部关于印发<政府和社会资本合作项目政府采购管理方法>的通知》(财库〔2014〕215号)相当有关法律法规规定,归纳考虑企业资质、经营业绩、技术和保管能力、资本实力、服务质量、望等因素,择优挑选公共租赁住房项目合作伙伴。
    (四)筹备项目公司。依照“政府因势利导、商店核心、市场运行、补分享、风险分担”的标准,由于合作企业组建项目公司,实际承担国有租赁住房项目的计划、投资、建设、营业、保护和保管。
    (五)签订合作合同。合同的重要内容应包括:公共租赁住房项目名称、建设规模、投资规模、资本筹集、合作期限、户型结构、营业期限、维修维护责任;住房保障服务的数量、质量和规范;公共租赁住房租金价格和调整机制;合同期满后项目移交的内容、办法、先后及验收标准,涉及资产处置的,应该事先约定政府和社会资本收益分享比例;建设和运营管理的风险分担机制;项目已的标准、流程和停止补偿;违约责任;争议解决办法等内容。
    (六)建立监管和绩效评价机制。政府对国有租赁住房政府和社会资本合作项目运行、服务质量和资本使用效率等进行全过程监管和概括考核评价,认真把握和规定服务价格和类型收益指标,增强资金监审、考核评估、价格调整审核,引入第三方进行社会评价,评论结果向社会公示,连作为项目价格、政府补贴、合作期限等调整的根据。
    六、构建政府支持政府和社会资本合作模式公共租赁住房的政策体系
    (同)财政政策。买县财政部门统筹运用各级政府安排用于公共租赁住房的资本,通过贷款贴息方式支持国有租赁住房政府和社会资本合作项目购建和运营管理,实际贴息办法按照财政部印发的《镇保障性安居工程贷款贴息办法》(财综〔2014〕76号)规定实行。并且,根据公共租赁住房保障对象的支付能力与分档补贴,重要对镇低收入住房困难家庭发放租赁补贴,配合同级住房保障部门督促保障对象按照合同约定的市场租金水平向品种公司缴纳住房租金。对于试行公共租赁住房政府和社会资本合作项目试点的地方,中央财政不改变城镇保障性安居工程资金分配办法。
    (第二)税费政策。针对国有租赁住房建设按照国家现行有关规定不收各项行政事业性收费和政府性基金;实现现行有关公共同租赁住房购建和运营管理税收优惠政策。
    (其三)土地政策。同是新建公共租赁住房建设用地可以租赁方式得到,租金收入作为土地出让收入纳入政府性基金预算管理。第二是对于新建公共租赁住房项目,和使用划拨建设用地的存量国有租赁住房项目,经市县人民政府批准,政府可以土地作价入股方式注入项目公司,支持国有租赁住房政府和社会资本合作项目,不参与公共租赁住房经营中收益分享,但是有对资本的惩处收益权。其三是在新建公共租赁住房政府和社会资本合作项目被,可以规划建设一定比例建筑面积的配套商业服务设施用于出租和经营,因为实现资本平衡并产生合理盈利,但是不得用于销售和转让。
    (四)收购政策。对于收购符合公共租赁住房条件的存量商品住宅项目,依照政府牵线搭桥、商店基本、双方自愿、保本不正是的标准规定收购价格;啊可以依照当地国有租赁住房建设资金和合理收益率确定收购价格。
    (五)融资政策。同是银行业金融机构要在房地产开发贷款大项下起公共租赁住房支付贷款的细核算,针对国有租赁住房贷款单独核算、独自管理、独自考核,根据自己实际,在依法合规、风险可控的前提下,加大对政府和社会资本合作模式公共租赁住房试点项目的信贷支持力度。第二是鼓励社保基金、保险基金等公共资金通过债权、股权等多方支持项目公司融资。其三是支持项目公司发行公司债券,适当回落中长期企业债券的批发门槛。四是支持以未来创汇覆盖融资本息的公租赁住房资金发行房地产投资信托基金(REITs),探索建立以市场机制为基础、可持续的公租赁住房投融资模式。
    七、朴实做好政府和社会资本合作模式公共租赁住房项目实施工作
    (同)实现工作责任。财政部会同住房城乡建设部、国家税务总局等相关单位到落实财税支持政策;土地资源部会同财政部完善落实土地供应支持政策;人民银行、银监会指导督促金融机构举行好金融服务工作。地方各财政、住房保障、土地、人民银行、银监会等机构,依照职责分工落实工作责任。并且,地方各财政部门要会同住房保障部门结合本地区实际情况,制订政府和社会资本合作模式公共租赁住房项目试点方案,指项目具体实施工作。
    (第二)建立工作机制。各财政、住房保障、土地、人民银行、银监会等机构,如果建立政府和社会资本合作模式公共租赁住房部门联席会议,特别研究解决运用政府和社会资本合作模式推进国有租赁住房投资建设和运营管理过程中出现的题材,联席会议各机关要增强合作,密切配合,保险各项政策措施落到实处,专业进行政府和社会资本合作模式公共租赁住房项目试点。
    (其三)进行种试点。2015年,各地区应当抓紧组织进行政府和社会资本合作模式公共租赁住房项目试点工作,政府和社会资本合作模式公共租赁住房试点项目由市县财政部门会同同级住房保障部门筛选,报省级财政部门会同住房保障部门共同审核确认后实行。对于市县筛选的公租赁住房项目,各省可选择一定数量的种类进行试点。对于拟实施的试点项目,省级财政部门应该会同住房保障部门以项目区位、投资规模、修建面积和套数、合作方式、合作期限、资本来源等情况报财政部、住房城乡建设部备案。
 
                               中华人民共和国财政部
                               中华人民共和国国土资源部
                               中华人民共和国住房和城乡建设部
                                    中国银行
                                    国家税务总局
                                华夏银行业监督管理委员会
                                    2015年4月21日